有位在前一波結束營業的建商總經理曾提到,銀行融資經多次展延之後,銀行主管要求他以「還舊借新」方式來延續融資額度,因此,他就四處張羅還款,本以為銀行核貸新的融資下來,幾天後就可返還向朋友周轉的資金,豈知銀行最後卻推說總行沒核准,最後該建商只好宣告倒閉,而該建商股票下市是在2003年初,如果銀行願意核准新貸款,說不定該建商就有機會搭上SARS過後的房市上漲波而不至於倒閉。

舉例來說,房市好時,銀行對建商的融資需求,大都採行「借新還舊」方式,例如原借款20億元,到期前只要重新申請借新的20億元來償還舊的20億元,以便維持該建商的20億元融資額度即可。

話說2014年侯董娶媳婦,我受邀南下漢來大飯店,在高鐵站碰到台灣不動產授信最大的某銀行總經理及五位副總,一聊竟都是侯董的座上賓,而去年2015年侯董女房貸整合卡債兒歸寧,又在高鐵上碰到該銀行總經理及二位副總。

在此,我想先提國揚建設名譽董事長侯西峰「東山再起」的故事,他在上一波金融風暴因財務槓桿太大,且因護盤失利,以致出現約500億元的高額負債,當時面對龐大債務進退維谷之際,他坦然面對失敗並勇於承擔後果;最後經由好友的鼎力相助,經過10幾年的臥薪嘗膽與戮力經營,如今已走出低谷,再創事業新高峰。

再回頭看看該銀行主管多次應邀出席侯董家辦喜事,信用卡卡債問題由此可見國揚建設的財務已臻健全,讓銀行也放心的繼續與其來往、互動。

在房市不景氣時,大建商擁有品牌優勢,但也要恪守「信用第一」的經營理念,企業才能永續長青!

不過,因1997~1999年爆發本土型金融風暴,南部不少蓋超高大樓的知名建商,例如長谷、寶成、宏總、東帝士等,紛紛中箭落馬,且銀行因民眾繳不起房貸而產生不少法拍屋或銀拍屋。有此前車之鑑,雖然這一波大多頭,建商大都賺了不少錢,但他們同時也非常重視本身的財務槓桿,大建商還不至於會有周轉問題,但小建商或小營造商可就別太大意。

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不過,最近媒體有提到的華固建設在桃園青埔高鐵特區的「華固天圓」建案,卻是交屋順利,羨煞同業!

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近期,跟房地產業討論市場景氣,他們也警覺到中南部有家區域型小建商出現跳票問題,但這純屬體質欠佳個案,惟一旦出現感染效應,就不得不擔心會不會有骨牌效應。

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侯董能東山再起,一是好友鼎力相挺,幫他度過難關,二是他企業經營能力強,留下來打拚的員工,向心力夠,三是還款誠信夠,靠著「信譽資產」,找回銀行放貸的信心。不像某位「債留台灣」的大老闆跑到大個人貸款陸去,近期又傳出可能債留大陸的新聞,一生信譽可能毀於一旦,因此,建商如何累積信譽,就顯得格外重要。

我有不少房地產界的老闆朋友,從去年初就不斷埋怨「房子不好賣」,後來則是陸續傳出「已購客戶交屋意願不高」,購屋者寧願被建商沒收15%的違約金也不願意交屋,債務整合而此將衍生建商被迫「回收」已售房屋,即便將回收房屋打85折,都不見得賣得掉的「餘屋」處理問題。長虹建設董事長李文造最近也曾說,「這年頭,會賣房子不是師父,要會交屋的才是師傅。」

有一回,華固建設董事長鍾榮昌曾提到因應不景氣之道,當初預售「華固天圓」時,就特別交代業務人員不要賣給投資客,因為正當青埔房價飆漲時,主要都是投資客炒房,還好當時就先預料到,一旦投資客不來交屋,反而會衍生一大堆難題。而正因為防患於未然,因此貸款試算,「華固天圓」從去年第4季開始交屋,也不過只有2戶因特殊原因退屋而已。

其中建築貸款部分,金管會資料顯示,逾放比率已連續兩年上升,且增幅有擴大趨勢,是否跟近來房市不佳,部分建商資金周轉困難有關,值得關注。

A:根據《經濟日報》的報導,金管會在今(2016)年初公布不動產授信品質概況,截至去年11月底止,購置住宅貸款餘額為6.03兆元,逾放比較前年12月底增加0.03個百分點,民眾繳不出的房貸金額新增18億元;同一時間,建築貸款逾放也增加0.06個百分點。這是官方有這項統計以來,12年來首見房貸逾放比率上升。

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Q:最近,傳銀行逾放比升高,是不是會更加速房價下修?另房市不景氣,為什麼有些建商的建案仍傳熱銷,是一種信用貸款條件假象,騙術吧?

由媒體的報導,加上房市急凍,眾所關注的焦點,除了房仲業生存不易外,也擔憂銀行緊縮建商土地融資及建築融資,是否會進一步引發建商財務周轉不靈,而有退票、倒閉的連鎖效應,另民眾是否因繳不起房貸而造成未來法拍屋數量增加的問題。

再就建案熱銷的議題,一般來說,行情好時,代銷公司難免會「膨風」,即使賣不到三成,對外大都會誇大說已賣掉六、七成,惟房市行情不好,太膨風,就沒人相信。

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此一案例說明,當景氣好時,銀行業大都會不吝於「借款負債整合 推薦」,惟一旦景氣逆轉,銀行「雨天收傘」亦乃必然之事,而最重要的不論是建商或個人,切記信用永遠擺第一。勞工貸款期數

主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

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假設建商退票、倒閉數借款個人信貸比較量增加,且民眾因繳不起房貸,房子面臨法拍的話,一定會加速房市的下修幅度及速度。

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